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2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。

“最严重罢工”令英国雪上加霜******

　　“最严重罢工”令英国雪上加霜(环球热点)

　　据路透社报道，英国政府近日向议会提交了一项反罢工法案，要求该国关键公共服务行业在工人罢工期间维持基本功能。

　　火车司机罢工、公交司机罢工、邮局投递员罢工、医护人员罢工、教师罢工、公务员罢工、边境管理局罢工……自2022年下半年开始沸腾的英国各行业“罢工潮”，2023年并未出现缓和态势，反而愈演愈烈。英媒引述英国一名工会领导人的话称，由于没有任何一方愿意让步，席卷英国的罢工浪潮可能将在2023年持续很长时间。

　　罢工浪潮 不断蔓延

　　新年伊始，此起彼伏的“罢工潮”继续困扰英国。

　　英国公共和商务服务联盟近日宣布，由于生活成本危机与薪酬争议，其约10万名成员将在2月1日举行罢工。英国公共和商务服务联盟是英国第六大工会，其大部分成员为英国政府的工作人员。

　　与此同时，英国救护车工作人员、苏格兰中小学教师等群体也相继举行罢工。英国全国铁路、海运和运输工人工会则表示，工会与雇佣方距离达成协议还有很长距离，铁路工人的罢工还将长期持续。

　　自2022年下半年以来，在英国通胀达到40年来最高水平、能源价格上涨进一步推高生活成本等背景下，护士、救护车工作人员和铁路工人等多个群体纷纷罢工以要求提高薪酬和福利待遇，导致英国的铁路交通、机场运输、邮政服务等相继陷入瘫痪状态。

　　路透社指出，英国面临的是自20世纪70年代末撒切尔夫人执政以来最严重的罢工，再加上两位数的通胀率，英国目前一片颓势，生活水平正以自20世纪50年代有记录以来最快的速度下降。

　　进入2023年，情况并未好转。英媒报道称，1月4日，英国铁路工人以为期一周的罢工拉开了新年的序幕，最新一轮的罢工活动影响数以百万计民众的通勤，使他们难以重返工作岗位。护士和救护车司机则计划在1月稍后时间举行罢工。英国最大的护士工会皇家护理学院透露，将于1月18日和19日罢工两天。

　　分析人士指出，英国医疗系统的罢工非常罕见。在此之前，英国皇家护理学院在其106年的历史中从未召集过罢工。救护车罢工也是1990年以来的第一次此类行动。

　　1月9日，英国政府多名部长级官员分别与相关工会会面，试图结束从医疗到交通运输等各个行业的罢工浪潮。其中，交通大臣与铁路工会会面，教育大臣与教师工会会面，卫生大臣与代表救护车工作人员和护士的工会会面，但相关工会对谈判结果并不满意。

　　经济疲软 应对乏力

　　中国人民大学欧洲研究中心执行主任闫瑾在接受本报记者采访时分析称：“英国‘罢工潮’持续不断的深层原因在于，近十几年来，英国受欧债危机、‘脱欧’、新冠疫情等影响，经济增长乏力。同时，英国保守党政府长期实施财政紧缩政策，公共服务部门支出捉襟见肘。近10年来，英国社会平均工资增长停滞，许多行业员工入不敷出。目前，各行业工会加薪目标与雇主能接受的目标相距甚远，例如英国护士要求19%的加薪幅度，但英国政府只同意加薪4%。”

　　经济合作与发展组织的报告显示，自2019年第四季度至2022年第三季度，英国经济下降0.4%，表现远差于经合组织38个成员国的累计增长3.7%。

　　一边是经济增长停滞不前，一边是通货膨胀居高不下。《金融时报》报道称，2022年11月，英国的食品通胀率为16.6%，创下45年来新高，预计英国国家统计局随后公布的2022年12月食品通胀率还会继续升高。由于生活成本飙升，2022年12月上半月，有45%的英国人不得不削减食品和生活必需品的采购。英国食品行业预计，英国家庭将迎来“艰难的又一年”。

　　“近10年来，考虑到通胀因素，英国一些行业的工资实际是负增长的，民众的钱包普遍‘缩水’。具体到在此次‘罢工潮’中的一个主要群体——医护人员，新冠疫情持续近3年，病患积压，英国一线医护人员的工作压力实际很大，非常疲惫。再加上‘脱欧’之后，英国医护等公共部门本就面临人手紧缺的问题，进一步增加了在岗人员的工作量。在这样的背景下，工资始终没有明显增长，民众不满情绪日益强烈。”中国现代国际关系研究院欧洲研究所副所长、副研究员曲兵向本报记者分析称。

　　英国一家独立医疗智库近日发布的调查报告显示，“脱欧”加剧了英国医务人员短缺状况，导致几大主要专科领域的医生数量比预期少了4000余人。而皇家护理学院在此前罢工中抗议的一个主要问题就是长期人手不足。

　　英国首相苏纳克近日表示，愿意讨论为护士加薪的问题，以结束近期加剧医疗服务系统危机的“罢工潮”。苏纳克说，政府希望就护士的薪酬问题进行合理、诚实、双向的对话。

　　“面对‘罢工潮’，英国政府并非不想做出妥协，而是有心无力。在经济增长疲软的背景下，英国财政本身就存在巨大‘窟窿’。从2022年11月英国财政大臣发布的政府秋季预算案可以看出，未来一段时间，英国政府主要考虑的仍是如何缩减开支。因此，目前英国政府对民众只能采取一些安抚措施。”曲兵说。

　　冲击社会 加剧动荡

　　持续不断的“罢工潮”给英国经济社会造成巨大冲击。

　　据报道，1月7日，数万名英国铁路工人继续举行罢工。持续的罢工导致英国铁路运输只有约1/5的车次仍能正常运行，约一半的铁路服务网络中断，威尔士、苏格兰和英格兰农村的大部分地区铁路全天停运。英国铁路网公司呼吁民众，如“非必要”，应减少乘坐铁路交通出行。

　　1月11日，英格兰和威尔士地区约2.5万名救护车工作人员再次举行大规模罢工。罢工期间，仅心脏骤停等严重危及生命的情况才会立即得到紧急救护服务。

　　“‘罢工潮’将造成英国雇员和雇主之间的矛盾不断激化，社会进一步动荡不安，同时也会加剧社会分化，使英国本就艰难的经济恢复更加困难。”闫瑾分析称，英国工人工资下降，家庭收入大幅缩水，高通胀可能会比其他国家持续更长时间，英国有可能面临七国集团中最严重的经济衰退。

　　近日，《金融时报》对英国101名主要经济学家进行年度调查，绝大多数经济学家认为，由新冠疫情和乌克兰危机引起的通货膨胀冲击，在英国的持续时间将比其他国家更长。他们认为这将迫使英格兰银行维持高利率，并迫使政府“实施更紧缩的财政政策”。经济学家预计，已经开始下降的英国GDP将在2023年继续下降，英国将面临七国集团中最严重的衰退和最微弱的复苏。

　　经合组织也预测称，2023年英国国内生产总值将下降0.4%，2024年将仅增长0.2%，这将是发达国家中最严重的衰退。

　　彭博社引述英国工业联合会的警告称，除非政府在投资税减免、不断萎缩的劳动力方面采取行动，否则英国经济将面临“增长停滞的十年”。英格兰银行更预测，英国或将陷入“百年来最漫长的衰退”。

　　“英国只有推动经济增长，才能创造更多财富和就业，进而提高英国民众的工资待遇，从根本上解决‘罢工潮’，但这在短期内很难实现。目前，英国民众整体士气低落，‘罢工潮’可能进一步加速英国经济衰退。”曲兵分析称，值得注意的是，受乌克兰危机以及能源危机的影响，欧洲其他国家当前普遍日子都不好过，类似的罢工行动也时有发生。如果欧洲各国政府不妥善解决，某些民粹主义政党可能借机挑动民意，助长民粹主义的扩散。

　　严 瑜

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）